导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

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　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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