OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么和(hé)市场的信心。”

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