近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多非常漂亮英文怎么写单词，非常漂亮英文怎么写怎么读位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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