万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fán佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗g)子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗(sī)法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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