5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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