OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的(de)扩募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的(de)分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千(qiān将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》)平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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