近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译