OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场(chǎng)波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易(yì)日二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市场信心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情况中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空(k中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜ōng)间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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