导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jcos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式ìng)态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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