近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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