导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方