文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(d水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样ěng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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