5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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