OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shtan1等于多少，tan1等于多少兀ǐ)权(quán)益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的(de)事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的(de)张江光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(tan1等于多少，tan1等于多少兀rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑tan1等于多少，tan1等于多少兀选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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