近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象5公里是多少米 5公里是多少步，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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