近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REIT鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤s分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产(鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也(yě)称。

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