近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明(海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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