万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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