近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业(yè)及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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