OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

蝴蝶会采蜜吗　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相蝴蝶会采蜜吗关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了蝴蝶会采蜜吗一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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