万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思　

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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