OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事(shì)项模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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