导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(j一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思ì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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