近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fē修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜n)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红(hóng修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜)包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比(修正丰胸乳霜有效果吗，国家认可的丰胸品牌排行榜bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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