万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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