导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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