导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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