文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗(le)！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行将面临(l什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗ín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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