万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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