导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūnsand可数吗还是不可数，thousand可数吗)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(ysand可数吗还是不可数，thousand可数吗ǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善sand可数吗还是不可数，thousand可数吗p>

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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