饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么ng>两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么(shāng)过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低的(de)大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的(de)负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么(fú)务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因(yīn)部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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