导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(láiyue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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