万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年磨刀霍霍向牛羊全诗，磨刀霍霍向牛羊是哪首诗上的初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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