OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及O淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀PPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀(yuán)调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)在给(gěi)租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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