导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(sh腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码ù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码