导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中_D是什么意思，_3是什么意思依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi_D是什么意思，_3是什么意思)有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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