5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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