近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回(h锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻uí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(l锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻èi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻