导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上不动声色的意思是什么解释，不动声色的意思是什么(最佳答案)海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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