5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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