近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投50克有多少参照物图片，50克有多少参照物资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(50克有多少参照物图片，50克有多少参照物gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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