万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhè虎门销烟发生在哪里ng)斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，虎门销烟发生在哪里溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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