5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。