饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资(zī)标(bi康师傅是哪国的牌子？āo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn康师傅是哪国的牌子？)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按康师傅是哪国的牌子？(àn)规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的(de)二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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