5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募施为什么读yi什么意思，施怎么读啊基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年1施为什么读yi什么意思，施怎么读啊7亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(j施为什么读yi什么意思，施怎么读啊ú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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