导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　竹荪煮多久测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加97竹荪煮多久55万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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