5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率4斤是多少克，0.4斤是多少克较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，4斤是多少克，0.4斤是多少克从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(4斤是多少克，0.4斤是多少克nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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