“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业分化(huà)的愈加明(míng)显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》指出(chū)，从(cóng)行业来(lái)看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了底部(bù)，再(zài)往下的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三(sān)道红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出(chū)现爆(bào)雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下(xià)三(sān)个基准：有(yǒu)大(dà)的(de)国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果(guǒ)关(guān)注一下今年房地(dì)产的开(kāi)发资(zī)金来源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意(yì)给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的主要(yào)资(zī)金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售(shòu)情况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要(yào)还是(shì)那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无(wú)论(lùn)是在销售，还是(shì)融(róng)资等各个方面都非常明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背景的民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特别重视(shì)企业的成本优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最低水平(píng)；利润率是(shì)不(bù)是行(xíng)业(yè)内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是否(fǒu)是行业(yè)内(nèi)最低的；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业内最(zuì)低的(de)；这些都是(shì)我们看重的一家房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能(néng)够(gòu)同时(shí)满(mǎn)足上述(shù)条件(jiàn)的房(fáng)企并不多。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国(guó)央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标(biāo)称得上完全(quán)健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着(zhe)国央企(qǐ)的资金链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的(de)预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没(méi)有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉到机(jī)会来了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新(xīn)购入(rù)地块也实现了(le)快速的(de)开盘(pán)利用率，预(yù)计今年会有更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外(wài)一半也(yě)主要(yào)集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二(èr)线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到(dào)机会(huì)时要出手，但出手的章法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来的(de)两年(nián)市场没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看房企(qǐ)的净负(fù)债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度并没(méi)有(yǒu)那么快(kuài)，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率提(tí)高到(dào)一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜(xiān)明对(duì)比的(de)是，华润(rùn)置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各维度(dù)的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构更(gèng)加(jiā)看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨江集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持(chí)2023年石油会暴涨吗，今日油价格表有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青睐(lài)，和其(qí)自(zì)身(shēn)的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近三(sān)年时间，房地产市(shì)场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较(jiào)强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩(jì)表现、销售规模(mó)、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维度都表现了(le)较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利(lì)润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎(zhā)根杭(háng)州的(de)战略布(bù)局关系(xì)密(mì)切(qiè)。根据(jù)2022年(nián)年报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团有近(jìn)七成营(yíng)收来(lái)自杭州地(dì)区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同(tóng)样(yàng)较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企排名(míng)迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的(de)是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点移(yí)至(zhì)存(cún)量赛道(dào)

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服(fú)务、家用(yòng)电器(qì)、物业(yè)管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地(dì)产开发环节(jié)与上游材(cái)料端息息相(xiāng)关，2023年石油会暴涨吗，今日油价格表新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏(piān)消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需(xū)求也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的数(shù)据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费的增(zēng)长却(què)一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们(men)相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细(xì)分中相关(guān)赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是前(qián)者在月(yuè)线连收七(qī)根阳(yáng)线(xiàn)的基础上，年(nián)内(nèi)迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研(yán)发、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创(chuàng)“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示(shì)，报告(gào)期内，富(fù)安(ān)娜实现营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不(bù)过(guò)实现(xiàn)归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一(yī)季报的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该(gāi)股早已成(chéng)为(wèi)基(jī)金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹(cáo)名(míng)长(zhǎng)在管的(de)产品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)2023年石油会暴涨吗，今日油价格表链(liàn)股票还有金(jīn)地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居(jū)板(bǎn)块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素(sù)一度沉寂(jì)，不(bù)过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同(tóng)一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司都实现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基金(jīn)经理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报中(zhōng)他管理的广发(fā)策略(lüè)优选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加了持股，而(ér)这(zhè)两只产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的(de)情有独(dú)钟(zhōng)，在另(lìng)一(yī)家赛(sài)道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐(lài)，不(bù)过(guò)这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此，前(qián)述(shù)上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司(sī)还是(shì)希望挣的是市场化应该(gāi)挣(zhēng)的(de)钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的(de)大(dà)部分项目到期之(zhī)后，经过两(liǎng)三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到(dào)产品提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能(néng)做到提(tí)价难度是非常(cháng)大的(de)。但是该(gāi)公司(sī)能在(zài)业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比(bǐ)较高，这(zhè)跟它(tā)的定(dìng)位和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

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