饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了(le)关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定(dìng)的(de)收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市(shì)落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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