文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房钟南山为什么被说成钟百亿建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖钟南山为什么被说成钟百亿(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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